Contexte & définitions : les bases à connaître

Pleine propriété = Nue-propriété (NP) + Usufruit (US). Le nu-propriétaire détient la substance du bien et ne perçoit pas les loyers pendant la période de démembrement ; l’usufruitier occupe ou loue le bien, encaisse les loyers et assume l’exploitation. Deux usages dominent :

• Démembrement viager (famille) : donation de la NP aux enfants tout en conservant l’usufruit, afin d’optimiser les droits de donation et d’organiser la succession.
• Démembrement temporaire (15–20 ans) : très répandu en investissement (ex. Usufruit Locatif Social – ULS) : un bailleur prend l’usufruit, l’investisseur achète la NP à prix décoté (souvent 55–65 % de la pleine propriété sur 15 ans), puis récupère la pleine propriété automatiquement à l’échéance. → Guide fiscal – ULS (/guides/uls)

Pourquoi c’est puissant côté NP ? Pas de loyers donc pas d’IR ni de prélèvements sociaux pendant la période ; assiette IFI généralement nulle ; zéro gestion (entretien et vacance portés par l’usufruitier selon convention) ; reconstitution gratuite de la pleine propriété à terme. :contentReference[oaicite:1]{index=1}

Qui paie quoi ? (règles pratiques)

• Loyers & IR : l’usufruitier perçoit et déclare les loyers (nu = foncier, meublé = BIC). Le nu-propriétaire n’a aucun revenu à déclarer.
• IFI : par principe, l’usufruitier intègre la valeur du bien en pleine propriété. Le nu-propriétaire n’intègre pas le bien démembré (sauf cas particuliers).
• Charges : entretien courant, gestion, vacance, impayés → à la charge de l’usufruitier dans les schémas d’investissement ; gros travaux (art. 606 C. civ.) → en principe côté NP (souvent précisé au contrat).
• Taxe foncière : juridiquement sur le propriétaire, mais fréquemment mise conventionnellement à la charge de l’usufruitier en ULS (à vérifier au contrat).

→ Tableau comparatif (/guides/comparatif-dispositifs) · → Guide fiscal – IFI (/guides/ifi)

Conditions & éligibilité : pour qui, quand, comment ?

Profils adaptés côté NP : TMI élevés et/ou redevables IFI souhaitant capitaliser sans flux imposables, épargnants recherchant la simplicité (zéro gestion) et une visibilité à 15–20 ans. Profils adaptés côté US : bailleur social/institutionnel capable d’exploiter, d’entretenir et de restituer le bien selon un cahier des charges strict.

Tickets & durées : budgets souvent comparables à l’acquisition classique mais sur une base décotée (ex. NP ≈ 55–65 % sur 15 ans ; décote ajustée selon durée/qualité). Localisation : viser les quartiers liquides (transports, bassins d’emploi, écoles) pour sécuriser la revalorisation et la re-location à terme. → Programmes Démembrement (/programmes/demembrement)

Fonctionnement d’une opération en ULS (15–20 ans)

1. Structuration : un bailleur (souvent social) prend l’usufruit ; l’investisseur acquiert la NP à prix décoté suivant une grille interne (durée/qualité/charges).
2. Période d’usufruit : 0 loyer côté NP → 0 IR/0 PS, souvent 0 IFI, et 0 gestion (entretien courant, vacance, impayés assumés par l’usufruitier selon convention).
3. À l’échéance : la pleine propriété se reconstitue automatiquement, sans frais ni fiscalité de consolidation ; le bien est restitué selon clauses (état/rafraîchissement). → Guide fiscal – ULS (/guides/uls)
4. Sortie : mise en location classique, conservation patrimoniale ou cession ; la durée de détention pour la plus-value court depuis l’acquisition de la NP.
5. Fiscalité : en cours de période, l’IR sur loyers incombe à l’usufruitier ; post-échéance, la fiscalité suit le régime de détention classique (nu/meublé). :contentReference[oaicite:2]{index=2}

→ Simulateur Démembrement (/simulateur?mode=demembrement) · → Guide fiscal – Plus-value (/guides/plus-value)

Choix & stratégies : les 6 paramètres qui font la différence

• Adresse : privilégiez les emplacements « universels » à horizon 15–20 ans.
• Produit : T2/T3, copropriété saine, DPE suivi, charges maîtrisées.
• Usufruitier : solidité et obligations de restitution claires (entretien, gros travaux, rafraîchissement).
• Décote/durée : cohérence de la grille (ex. 55–65 % sur 15 ans), transparence méthodologique.
• Financement : capacité sans loyers en face (apport, assurance, durée de prêt).
• Stratégie de sortie : vente/loc, arbitrage fiscal, usage familial.

→ Programmes (/programmes) · → Guide fiscal – Démembrement (/guides/demembrement)

Cas pratiques & exemples chiffrés

Exemple A — Achat de NP sur 15 ans (ULS)

• Valeur pleine propriété (VP) : 300 000 €
• Décote NP 15 ans (60 %) : 180 000 € (investissement)
• Revenus pendant 15 ans : 0 € (donc 0 IR/0 PS, souvent 0 IFI)
• Valeur à terme : hypothèses :
  • +1 %/an → ≈ 330 000 € → multiple 1,83 (330/180) → TRI ≈ 4,1 % (hors frais)
  • +2 %/an → ≈ 404 000 € → TRI ≈ 5,5 % (hors frais)
• Atout clé : aucune gestion pendant la période, consolidation automatique à l’échéance.

Exemple B — Donation de NP et conservation de l’US

• Valeur VP : 400 000 €
• Base taxable : calculée sur la valeur de la NP selon barème (fonction de l’âge de l’usufruitier), après abattements familiaux.
• Effets : optimisation des droits, maintien des loyers chez le donateur, transmission anticipée.

Lecture : la performance NP s’analyse en capitalisation nette d’impôt (pas de cash-flow), tandis que l’US est un flux de loyers avec ses charges et son IR. :contentReference[oaicite:3]{index=3}

→ Simulateur (/simulateur?mode=demembrement) · → Guide fiscal – Donation (/guides/donation)

Fiscalité : IR, IFI, plus-values — l’essentiel

• IR (revenus) : l’usufruitier déclare les loyers (nu : foncier / meublé : BIC) et déduit les charges d’exploitation ; la NP ne génère aucun revenu imposable pendant la période.
• IFI : principe général, assiette portée par l’usufruitier ; le nu-propriétaire n’intègre pas le bien démembré (sauf exceptions).
• Plus-values : pas d’impôt lors de la reconstitution au terme ; en cas de revente après consolidation, la durée de détention court depuis l’acquisition de la NP et la PV se calcule VP cédée – prix d’acquisition NP (frais/travaux éligibles majorants).

→ Guide fiscal – Plus-value (/guides/plus-value) · → Guide fiscal – IFI (/guides/ifi)

Démembrement & location : nu ou meublé ?

C’est l’usufruitier-bailleur qui choisit le régime locatif (nu ou meublé) selon l’usage et la cible. En ULS, l’exploitant applique les baux réglementaires et assure l’occupation. Côté NP, aucun loyer ni déduction d’exploitation pendant la période (puisque pas de revenus). → Guide fiscal – ULS (/guides/uls)

Erreurs fréquentes à éviter

• Confondre capitalisation et cash-flow : la NP vise la valeur à terme, pas un revenu immédiat.
• Accepter une décote incohérente : exigez une grille transparente (durée/qualité/restitution).
• Contrat flou : détaillez charges, gros travaux (art. 606), état de restitution, taxe foncière.
• Produit inadapté : petites surfaces excentrées, copro lourde → revalorisation moindre.
• Financement mal calibré : pas de loyers en face → attention au taux d’endettement/assurance.

→ Check-list Démembrement (/guides/demembrement) · → Nous contacter (/contact)

Check-lists express

Investisseur en Nue-Propriété

• Adresse liquide (transports/emplois/écoles), DPE et copro suivis.
• Typologie universelle (T2/T3), charges maîtrisées.
• Usufruitier solide ; obligations d’entretien et de remise en état écrites.
• Décote cohérente avec la durée et la qualité.
• Capacité d’emprunt sans loyers ; plan de trésorerie clair.
• Stratégie de sortie (conserver, louer, vendre) définie dès l’origine.

Usufruitier / Exploitant

• Marché locatif profond, prévention vacance/impayés.
• Obligations contractuelles : entretien, gros travaux, restitution.
• Pilotage : taux d’occupation, DPE, sinistralité, relation copro, reporting.
• Calendrier & TVA (si neuf) : engagements et suivi des risques.

→ Programmes Démembrement (/programmes/demembrement) · → Étude personnalisée (/etude-personnalisee)

Démembrement vs autres dispositifs (lecture express)

• NP (ULS) : idéal pour TMI élevés voulant capitaliser sans IR/PS, souvent sans IFI, avec restitution certaine.
• Déficit foncier (DF) : logique « nu avec travaux » et imputation au revenu global (engagement court).
• LMNP : BIC réel avec amortissements → cash-flow et fiscalité ajustée si vous gérez.
• Malraux / Monument Historique : restauration patrimoniale avec réduction/déduction ; horizon souvent long et technique.

→ Tableau comparatif (/guides/comparatif-dispositifs) · → Programmes (/programmes)

FAQ

Peut-on financer une NP à crédit ?
Oui, mais sans loyers en face : banques sélectives (apport/capacité). L’intérêt demeure si décote et adresse sont pertinentes.

La taxe foncière pèse sur qui ?
Par défaut, sur le propriétaire ; dans les montages temporaires, elle est souvent mise à la charge de l’usufruitier par convention — vérifiez votre contrat.

Que se passe-t-il à l’échéance ?
La pleine propriété se reconstitue automatiquement, sans frais ni fiscalité. Le bien est restitué conformément aux clauses (état, remises).

Compatible avec LMNP ou DF ?
L’usufruitier peut louer nu (DF) ou meublé (LMNP, BIC). Le nu-propriétaire ne perçoit aucun loyer durant la période.

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En synthèse

Nue-Propriété : capitalisation à fiscalité ultra-légère (souvent 0 IFI, 0 IR), 0 gestion, restitution certaine. Usufruit : droit d’usage/loyers contre charges et IR. Viager : transmission douce (donation de NP). Temporaire : ULS/ULI pour une performance nette et prévisible. Les clés : adresse, décote, contrats (charges/restitution) et horizon adaptés à votre profil. → Programmes Démembrement (/programmes/demembrement)