Comparatif express : Déficit foncier vs Malraux vs Monuments Historiques – quel levier selon votre fiscalité et votre horizon ?

Introduction

En 2025, trois leviers dominent la défiscalisation immobilière dans l’ancien : le déficit foncier, la loi Malraux et les Monuments Historiques (MH). Le bon choix dépend de votre fiscalité (TMI), de votre appétence travaux, de votre horizon de détention et de votre capacité à piloter un projet technique. Ce comparatif express vous donne : principes, points forts, vigilances, mini-exemples chiffrés et une méthode de décision prête à l’emploi. Objectif : vous permettre de trancher rapidement, puis d’affiner avec une simulation chiffrée (voir Simulateur (/simulateur)) et une sélection de biens (voir Programmes (/programmes)).

Comment lire ce comparatif

• Principe : comment fonctionne l’avantage fiscal.
• Pour qui : profils d’investisseurs adaptés.
• Avantages vs vigilances : bénéfices concrets et points de contrôle.
• Exemple : ordre de grandeur pédagogique pour se projeter.

Astuce : commencez par votre priorité (réduction d’impôt immédiate, revenus récurrents, patrimoine d’exception) puis vérifiez la faisabilité technique (autorisations, travaux, délais) et la liquidité du quartier.

Déficit foncier : optimiser l’ancien avec travaux « utiles »

Principe

Vous achetez un logement ancien loué nu au réel, réalisez des travaux d’entretien et d’amélioration (sécurité, confort, énergie, communs). Quand les charges dépassent les loyers, vous créez un déficit. La part hors intérêts est imputable sur le revenu global (dans la limite annuelle), le solde (et les intérêts) se reportent sur vos revenus fonciers des années suivantes.

Pour qui

Investisseurs TMI 11–30 % (et plus), à l’aise avec un chantier raisonné, cherchant un bon équilibre rendement/risque et la revalorisation patrimoniale d’un bien bien placé.

Avantages

• Grande souplesse : vous cadrez le volume et le timing des travaux.
• Effet “avant/après” sur loyer, vacance et valeur du bien.
• Compatible avec une stratégie future (ex. bascule vers meublé réel le cas échéant).

Vigilances

• Pas de reconstruction/agrandissement dans l’assiette.
• Maîtrise des coûts et du planning (vacance pendant travaux).
• Respect des preuves : devis détaillés, factures, régularisations de copro.

Mini-exemple (indicatif)

T2 centre : prix 180 000 € | travaux 45 000 € | loyer visé après rénovation : 950 €/mois. L’imputation sur le revenu global (part hors intérêts) + le report sur revenus fonciers, combinés à la hausse de loyer post-travaux, améliorent significativement le net-net si l’emplacement limite la vacance.

Loi Malraux : réduction d’impôt « frontale » et cœur de ville

Principe

Vous financez une restauration lourde dans un secteur patrimonial éligible. La réduction d’impôt se calcule sur les dépenses de restauration (dans des limites pluriannuelles). En contrepartie : location nue pendant une durée déterminée.

Pour qui

Investisseurs à TMI 30–45 % cherchant un choc fiscal immédiat et un actif en hypercentre à forte valeur de revente.

Avantages

• Allègement d’impôt significatif sur les dépenses éligibles.
• Adresses prime : centres historiques, rareté structurelle.
• Demande locative qualitative (valeur d’usage élevée).

Vigilances

• Technicité : autorisations, prescriptions patrimoniales, suivi MOE/ABF le cas échéant.
• Phasage des appels de fonds et trésorerie.
• Location nue : rendement à modéliser au net.

Mini-exemple (indicatif)

Travaux éligibles : 200 000 € (N) + 120 000 € (N+1). La réduction s’applique sur l’assiette dans la fenêtre pluriannuelle. À l’arrivée : économie d’impôt « frontale » + actif patrimonial rare en cœur de ville.

Monuments Historiques : puissance fiscale et transmission

Principe

Sur un immeuble classé/inscrit, les dépenses de restauration et certaines charges peuvent s’imputer très largement selon le montage (location nue, ouverture au public, etc.). L’objectif : préserver un bien d’exception tout en optimisant la charge fiscale.

Pour qui

Profils patrimoniaux « haut de gamme » : TMI élevée, horizon long, volonté de transmission et capacité à piloter un projet exigeant.

Avantages

• Puissance fiscale rarement égalée.
• Actif unique, valeur culturelle et rareté durables.
• Alignement naturel avec des stratégies familiales de long terme.

Vigilances

• Complexité administrative/technique, coûts importants, délais longs.
• Obligations de conservation et d’entretien documenté.
• Marché de revente plus spécifique (amateurs éclairés).

Mini-exemple (indicatif)

Dépenses de restauration substantielles sur un bien classé ; imputation possible selon règles et montage. Puissance fiscale élevée en échange d’obligations strictes et d’un pilotage professionnel.

Quel levier selon votre fiscalité et votre horizon ?

Arbre de décision rapide

1. Votre TMI : 11–30 % → déficit foncier ; 30–45 % → Malraux ou MH selon ambition patrimoniale.
2. Appétence travaux : modérée (déficit foncier) ; élevée (Malraux) ; très élevée et patrimoniale (MH).
3. Horizon : 6–10 ans+ (déficit foncier) ; ≥ 9 ans (Malraux) ; long terme/transmission (MH).

Lecture cash-flow & revente

• Déficit foncier : souvent l’équilibre le plus « doux » pour le cash-flow avec revente fluide si l’emplacement est liquide.
• Malraux : rendu fiscal élevé, revente valorisée si restauration exemplaire et adresse « prime ».
• MH : fiscalité puissante mais trésorerie exigeante ; revente sur un marché de connaisseurs.

Exemples comparatifs (pédagogiques)

A — Déficit foncier « ancien malin » (TMI 30 %)

Loyers : 10 200 €/an | charges/travaux hors intérêts : 31 500 € | intérêts : 3 000 €. Imputation sur revenu global dans la limite annuelle + report sur revenus fonciers (10 ans). Résultat : baisse d’IR immédiate et loyer rehaussé post-travaux.

B — Malraux « cœur de ville » (phasage sur 2 ans)

Travaux éligibles : 200 000 € (N) + 120 000 € (N+1). Réduction appliquée sur l’assiette dans la fenêtre. Effet : réduction d’impôt frontale + actif rare.

C — Monuments Historiques « premium »

Gros chantier encadré + obligations de conservation. Effet : optimisation maximale, projet long terme, transmission facilitée.

Check-list décisionnelle (imprimez-la)

• Fiscalité : TMI actuel + projection 3 ans ; besoin d’allègement immédiat ou étalé ?
• Horizon : revente visée (année, scénario prix) ou détention longue ?
• Actif : ancien à rénover vs hypercentre patrimonial ; copropriété solide (PV d’AG, fonds de travaux) ?
• Travaux : devis fermes, aléa 5–10 %, planning réaliste, pénalités.
• Location : nue (baux, preuves), loyer de marché, cible locataire.
• Simulation : TRI net, cash-flow, sensibilité (taux, vacance, loyers), puis arbitrage.

Erreurs courantes (et comment les éviter)

• Décider “fiscalité d’abord” : commencez par l’emplacement, la fiscalité vient optimiser.
• Sous-estimer les travaux : exigez des devis détaillés, jalons, marges d’aléa.
• Ignorer l’énergie : confort thermique et DPE influencent vacance et revente.
• Sur-promettre le loyer : basez-vous sur des références marché vérifiables.
• Oublier la sortie : qui rachètera, quand, et à quelle valeur ? Travaillez la liquidité (stationnement, transports).

Maillage interne (à relier dans l’éditeur)

• Tableau comparatif des lois (/comparatif/lois-fiscales)
• Guide fiscal – Déficit foncier (/guide-fiscal/deficit-foncier)
• Guide fiscal – Malraux (/guide-fiscal/malraux)
• Guide fiscal – Monuments Historiques (/guide-fiscal/monuments-historiques)
• Programmes (/programmes)
• Simulateur (/simulateur)

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• Voir Programmes (/programmes)
• Lancer le Simulateur (/simulateur)
• Consulter le Tableau comparatif des lois (/comparatif/lois-fiscales)

Conclusion

Le bon dispositif n’est pas celui qui promet « le plus », mais celui qui s’aligne sur votre fiscalité, votre horizon et votre capacité à exécuter un projet :

• Déficit foncier : optimisation flexible, travaux « utiles », bon rapport rendement/risque si l’emplacement est liquide.
• Loi Malraux : réduction d’impôt frontale, patrimonial « cœur de ville », exigences techniques plus fortes.
• Monuments Historiques : puissance fiscale maximale, projet d’exception et logique de transmission.

La méthode gagnante : marché (micro-emplacement), fiscalité (cadre adapté), exécution (planning, devis, preuves). Validez vos hypothèses dans une simulation (voir Simulateur (/simulateur)) et confrontez-les à des biens concrets (voir Programmes (/programmes)). Ainsi, vous passez d’une intention à une décision chiffrée, sécurisée… et performante sur la durée.